Вот как финансировать вашу реконструкцию

Финансирование проекта реконструкции не должно быть грандиозным. Вот план игры для выбора лучшего предложения.

Вступление

До недавнего времени занимать деньги на новую кухню, пристройку второго этажа или другое благоустройство дома означало пойти в банк, увидеть кредитного офицера и надеяться на лучшее. Сегодня, однако, у вас есть еще много вариантов, чтобы помочь финансировать домашние улучшения. Например, ипотечный брокер может предложить более 200 различных программ кредитования. И брокеры - лишь один из многих кредиторов, стремящихся собрать кредит, который соответствует вашей ситуации, даже если ваша кредитная история не идеальна.

Это означает, что вы можете занять больше денег, чем вы думаете. Но с очень многими конкурирующими кредиторами, вариантами ссуды и сроками, это также означает, что покупка жилья для реконструкции домов может быть такой же сложной задачей, как и охота на дом. Вы можете пропустить всю путаницу и получить право на программу кредитования:

1. зная, сколько денег вам нужно и примерно, сколько вы можете получить с самого начала;
2. сузить множество вариантов кредита до тех, которые соответствуют вашим потребностям и финансам; а также
3. сосредоточиться на тех кредиторах, которые с наибольшей вероятностью предоставят желаемый тип кредита.

Сколько вы можете взять?
Нанимаете ли вы подрядчика или берете на себя работу, начните с точной оценки стоимости проекта. Кредиторы будут настаивать на конкретной фигуре, прежде чем они будут работать с вами. Если вы нанимаете подрядчика, начните с твердой заявки, разбитой на рабочую силу и материалы. Затем прибавьте 10 процентов за сюрпризы. На работе вы будете делать сами, составьте подробный список материалов с количествами, затратами и точной суммой. Включите плату за разрешение и аренду оборудования. Затем добавьте подушку от 20 до 30 процентов, чтобы быть в безопасности. Как только вы узнаете, сколько вам нужно для финансирования вашего проекта по благоустройству дома, сколько вы получите? Несмотря на обещания, которые кредиторы дают в своих рекламных объявлениях и рекламных материалах, то, сколько вы можете заимствовать, зависит от вашего кредитного рейтинга, отношения ссуды к стоимости и вашего дохода. Эти факторы также помогают определить процентную ставку, срок кредита, и будете ли вы платить баллы. Ваш кредитный рейтинг. Самые выгодные тарифы и условия предоставляются домовладельцам с рейтингом «А» - без просроченных платежей за последние 12 месяцев и без предоплаченных кредитных карт. Одна или две просроченные платежи или переплаченные кредитные карты, вероятно, не выбьют вас из игры, но вы можете получить более высокую процентную ставку и меньшую сумму кредита.

Соотношение займа к стоимости

Чтобы определить сумму кредита, кредиторы используют отношение кредита к стоимости (LTV), которое является процентом от оценочной стоимости вашего дома. Обычный лимит составляет 80 процентов - или 100 000 долларов США для дома стоимостью 125 000 долларов США (0, 80512 000 долларов США). Кредиторы вычитают ипотечный баланс из этой суммы, чтобы получить максимум, который вы можете взять. Предполагая, что ваш баланс составляет 60 000 долларов США, самый большой кредит, который вы можете получить, составляет 40 000 долларов США (100 000-60 000 долларов США = 40 000 долларов США). Если у вас хороший кредитный рейтинг, кредитор может основать ваш кредит на более чем 80 процентах LTV; если вы этого не сделаете, вы можете получить только от 65 до 70 процентов. В то время как многие кредиторы переходят на 100 процентов LTV, процентные ставки и сборы растут при этих более высоких коэффициентах.

Ваш доход. Если у вас также есть высокие расходы, высокий уровень дохода может не означать больший кредит. Кредиторы следуют двум правилам, чтобы минимизировать свой риск:

• Ваш домашний платеж и другие долги должны быть ниже 36 процентов вашего валового ежемесячного дохода.

• Ваш домашний платеж (включая основную сумму, проценты, налоги и страховку) должен составлять не более 28 процентов вашего валового ежемесячного дохода. Максимальное отношение долга к доходу возрастает до 42 процентов на второй ипотеки. Некоторые кредиторы идут еще выше, хотя сборы и ставки становятся дороже, как и ваш ежемесячный платеж. Тем не менее, отношение долга к доходу в 38 процентов, вероятно, является самым высоким, что вы должны рассмотреть, чтобы нести.

LTV определяет, сколько вы можете заимствовать, а соотношение вашего долга к доходу определяет ежемесячный платеж, на который вы имеете право. В этих двух пределах самыми большими компромиссами являются процентные ставки, срок кредита и баллы.

Процентные ставки Чем меньше процентов вы платите, тем больше кредита вы можете себе позволить. Ипотека с регулируемой ставкой (ARM) - один из способов снизить эту ставку, по крайней мере, временно. Поскольку кредиторы не привязаны к фиксированной ставке в течение 30 лет, ARM начинают с гораздо более низких ставок. Но ставки могут меняться каждые 6, 12 или 24 месяца после этого. У большинства есть ежегодные ограничения на увеличение и потолок на том, как высоко поднимается уровень. Но если ставки вырастут быстро, ваши платежи тоже будут расти.

Срок кредита. Чем дольше срок кредита, тем ниже ежемесячный платеж. Но общий интерес намного выше. Вот почему вы будете платить гораздо меньше за 15-летний кредит, чем за 30-летний кредит - если вы можете позволить себе более высокие ежемесячные платежи.

Точки. Каждая точка является первоначальной стоимостью, равной 1 проценту кредита. Очки - это проценты, выплачиваемые заранее, и они могут снизить ежемесячные платежи. Но если ваш кредит не идеален, вам, вероятно, придется платить баллы просто, чтобы получить кредит.

Какие есть варианты?

Покупка ссуд часто начинается с основной ипотеки от банков, кредитных союзов и брокеров. Как и все ипотеки, они используют ваш дом в качестве залога, и проценты по ним вычитаются. Однако, в отличие от некоторых, эти кредиты застрахованы Федеральной жилищной администрацией (FHA) или Администрацией ветеранов (VA) или приобретены у вашего кредитора у Fannie Mae и Freddie Mac, двух корпораций, созданных Конгрессом для этой цели. Называется как кредиты от кредиторов, они имеют самый низкий процент. Подвох: вам нужен кредит, чтобы получить их. Поскольку у вас, вероятно, есть ипотека в вашем доме, любая ипотека для обустройства дома действительно является второй закладной. Это может звучать зловеще, но вторая ипотека, вероятно, стоит меньше, чем рефинансирование, если ставка по вашей существующей является низкой. Узнайте, усредняя ставки для первой и второй ипотеки. Если результат ниже текущих ставок, вторая ипотека дешевле. Когда вы должны рефинансировать? Если ваш дом значительно повысился, и вы можете рефинансировать с 15-летним кредитом под более низкий процент. Или, если ставка рефинансирования ниже средней по вашей первой и второй ипотекам. Если вы не рефинансируете, рассмотрите следующие типы кредитов:

Кредиты на покупку жилья. Эти ипотеки предлагают налоговые льготы по обычным ипотекам без затрат на закрытие. Вы получаете весь кредит заранее и оплачиваете его в течение 15-30 лет. А поскольку проценты обычно являются фиксированными, ежемесячные платежи легко укладываются в бюджет. Недостаток: ставки, как правило, немного выше, чем для обычных ипотечных кредитов.

Кредитные линии Home-equity. Эти ипотеки работают как кредитные карты: кредиторы дают вам потолок, на который вы можете брать кредиты; тогда они начисляют проценты только на использованную сумму. Вы можете привлекать средства, когда они вам нужны - плюс, если ваш проект занимает много месяцев. Некоторые программы имеют минимальное снятие средств, в то время как другие имеют чековую книжку или доступ к кредитной карте без минимума. Там нет затрат на закрытие. Процентные ставки регулируются, причем большинство из них привязаны к основной ставке. Большинство программ требуют погашения через 8-10 лет. Банки, кредитные союзы, брокерские конторы и финансовые компании активно продвигают эти кредиты. Кредитные линии, комиссии и процентные ставки варьируются в широких пределах, поэтому делайте покупки осторожно. Остерегайтесь кредиторов, которые поглощают вас с низкой начальной ставкой, а затем поднимите его. Узнайте, как высоко поднимается ставка и как она фигурирует. И обязательно сравните общую годовую процентную ставку (APR) и стоимость закрытия отдельно. Это отличается от других ипотечных кредитов, где затраты, такие как оценка, выдача и плата за титул, отражаются в итоговых показателях APR для сравнения.

FHA 203 (k) Ипотека

Эти ссуды, застрахованные FHA, позволяют одновременно рефинансировать первую ипотеку и объединить ее с затратами на улучшение в новую ипотеку. Они также основывают кредит на стоимости дома после улучшений, а не раньше. Поскольку ваш дом стоит больше, ваш капитал и сумма, которую вы можете одолжить, больше. И вы можете нанять подрядчика или сделать работу самостоятельно. Недостатком является то, что кредитные лимиты варьируются в зависимости от округа и, как правило, являются относительно низкими. Обычный срок - 30 лет.

Энергоэффективные ипотеки (EEMs). Предположим, что R-значение вашего дома является предметом зависти вашего блока. EEM от Fannie Mae или где-либо еще может повысить отношение вашего долга к доходу до 2 процентов. В энергосберегающих домах коммунальные платежи ниже, поэтому домовладелец может позволить себе больший кредит. EEMs ​​были использованы для нового строительства; кредиторы теперь подталкивают их к существующим домам. EEM требует определения того, что ваш дом соответствует строгим стандартам энергоэффективности Fannie Mae.

B и C кредиты. Что делать, если у вас кредит меньше А или вы не подходите под обычную форму занятости или дохода? Кредиты B и C являются запасным вариантом. Хотя многие банки предлагают их, кредитные союзы, брокерские конторы и финансовые компании тоже. Вы также найдете кредиторов, которые выдвигают кредиты B и C для консолидации долга с заманчивыми вводными ставками. Однако будьте осторожны: общий процент и сборы, как правило, высоки из-за дополнительного риска кредиторов. А поскольку в кредитах B и C отсутствуют согласованные требования и условия, сравнивать их сложно.

Становясь личным. Дома не единственное залоговое обеспечение. Акции, облигации, депозитные сертификаты, сберегательный счет и даже пенсионный или пенсионный счет также могут помочь вам получить жизнеспособный личный кредит во многих брокерских конторах и банках. Хотя проценты не облагаются налогом, ставка может быть достаточно низкой, чтобы сделать эти кредиты заманчивыми. Вы также сохраняете обычное название, оценку и другие расходы по закрытию ипотеки.

Какой кредитор для чего?

Для кредитной линии дома лучше всего начать с собственного банка или кредитного союза. Оба обычно предлагают более низкие ставки для вкладчиков. Проверьте другие источники, чтобы быть уверенным. Если вы получаете вторую ипотеку, рефинансируете или выбираете закладную FHA 203 (k), вам лучше поговорить с ипотечным брокером. У брокера есть больше источников кредита на выбор. При поиске брокера, проверьте с людьми, которых вы знаете, и проверьте любые ссылки, которые вы получаете. Подрядчики являются еще одним источником финансирования, но будьте осторожны: достаточно сложно выбрать подрядчика и кредит, когда они разделились. И с подозрением относитесь к подрядчикам, которые подчеркивают ежемесячную оплату вместо общей стоимости работы.

Билль о правах заемщика. Статья Z Федерального закона «Правда в кредитовании» облегчает определение кредиторов и займов. Он требует от кредиторов раскрывать процентную ставку, условия, затраты и функции с переменной ставкой в ​​общей сумме годовых, итоговой сумме, которую вы можете использовать для сравнения кредитов. Вот некоторые другие права на запоминание:

• Если ипотечный кредитор не раскрывает APR, любые регистрационные сборы должны быть возвращены. Вы обычно получаете эти раскрытия в форме вместе с вашей заявкой на кредит. Если какие-либо условия изменились до закрытия, кредитор должен вернуть все сборы, если изменения заставят вас отказаться от дальнейших действий.

• У вас есть три дня со дня закрытия, чтобы отменить. В течение этого периода письменно сообщите об этом кредитору, и комиссионные будут возвращены.

Наконец, внимательно сравните эти сборы. Когда вы встречаетесь с кредитором, начальные расходы начинаются с отчета о кредитоспособности от 50 до 80 долларов и, возможно, оценки, которая должна стоить менее 300 долларов. Некоторые кредиторы используют вашу оценку налога на имущество, другие - нет. Зачастую вы можете снизить комиссию за кредитование на конкурентном рынке. И если вас просят о невозмещаемой стоимости заявки, будьте осторожны; Авторитетные кредиторы стараются сохранить низкие комиссионные.

Кредитование Lingo APR Годовая процентная ставка. Итоговая стоимость ипотеки со всеми первоначальными взносами с учетом базовой процентной ставки

АРМ Регулируемая ипотека

Затраты на закрытие Сборы, уплаченные с первоначальным взносом, такие как плата за отправку, дисконтные баллы, страхование титула, оценка и кредитный отчет

Дисконтные баллы Куча интереса выплачивается заранее. Баллы компенсируют кредитора, выдающего кредит с более высоким риском, путем увеличения процентов, выплачиваемых авансом без повышения ставки. Один балл равен 1 проценту кредита.

Собственный капитал Доля участия домовладельца в собственности, определяемая путем вычитания остатка займа из оценки

Добросовестная оценка Раскрытие ипотечным кредитором всех ожидаемых затрат до закрытия кредита

Кредитная линия Кредит, по которому заемщик может привлечь больше или меньше денег (до определенного предела), а не начинать с одной фиксированной суммы.

Соотношение ссуды к стоимости Процент оценки дома, на котором кредиторы основывают размер ссуды

Комиссия за выдачу кредита Единовременная комиссия, взимаемая кредиторами при выдаче ипотечного кредита, обычно составляет от 1 до 2 процентов от суммы кредита.

Ипотека Кредит, который начинается с одной суммы и постепенно выплачивается через фиксированные ежемесячные платежи в течение фиксированного периода времени.

Ипотечный брокер Источник ссуды, который не представляет отдельное учреждение, но выдает ссуды от многих кредиторов

PITI принципал, проценты, налоги и страховка, основные ежемесячные расходы на владение домом с ипотекой

PMI Частное ипотечное страхование. Защищает кредитора от убытков в случае дефолта по кредиту. PMI обычно требуется для займов с отношением займа к стоимости, превышающим 80 процентов.